读《房地产调控新国八条》有感
今年1月26日推出的"新版国八条"，从一个住房需求者的角度解读，我的感觉是国内住宅市场调控体系建设的进一步完善，效果如何，持续时间多长，还取决于更多表象的及潜在的因素之间的相互作用和博弈，新国八读后感，房价调控路在何方?。
"新国八"的第一条是明确了目标，落实了责任，重点在于房价的调控目标要与当地"经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力"合理确定，这里面并没有全面否定房价形成和上涨的市场因素。
第二条是在市场条件下引入政策性机制，多渠道、多方式增加住房供给。
第三条是未满5年房屋交易税收从差额调整为全额，并严格执行。目的是通过增加交易成本，抑制房屋的频繁上市交易，通过税收来挤出一部分房屋的增值空间。一定要在5年之内交易的，房屋增值部分不能被所有人照单全收，财税也得分一杯羹。
第四条提高了对第二套房屋信贷支持的门槛，也是一把双刃剑，即可利好于银行，同时也抑制了部分改善性需求。
第五条是要求土地部门增加有效土地供应，从严土地分配结构和交易流程，特别是提出了"通过限房价来竞地价"的招拍挂思路，挤压投标人(开发商)的利润空间，想入围就必须抬高土地竞价。效果是，一方面从土地分配上约束了高端住宅的用地面积，另一方面还有可能使开发商通过各种途径降低成本，在人力、资金和原材料不断膨胀的形势下，高端物业将变得越来越稀缺，逐利本性催生豆腐渣的工程的低水平商品或保障适用房的可能性不断增加。
第六条是通过限购调整需求结构，挤出投资性需求，抑制非户籍人口购房。近日有经济学家称京版20××限购政策有可能将权力寻租的灰色地带转移到户籍管理部门。这种政策好的方面是缓解了北京等超级城市的人口、住房、交通压力，负面作用是一方面限制了正常人员流动的安居乐业之所需，另一方面是"此处不留爷，自有留爷处"，在财富效应的作用下有可能引起人才、财富流出国门。
第七条是执行力监督和约束机制。
第八条是对舆论宣传的导向要求。
应该说，从上个世纪九十年代房改至今，从福利房到货币房的制度变革，首先应该肯定的是成绩。全国有效住房总面积只能是增加，不会是减少，增加多少我无从考证，也许是翻了几个翻，而房价确如水上的一艘船，水涨船高。人口增长的情况也得等人口普查结果出来后方可参照。家庭户数如果以成年子女为单位的增长，在独生子女政策的长期坚持下，加上两个独生子女百年和好的因素，理应呈递减趋势。不考虑其他因素，从纯粹的供需角度看，这十多年的积累，住房供应满足住房需求大体上应措措有余。之所以少数城市房价上涨过快，是经济发展过程中财富积累的一个市相体现。推高房价不外有三个因素，首当其冲的就是土地出让金的急速增长，其次是居住或改善需求、投资或投机需求的硬性拉动，第三才是开发商利润的因素。开发商的利润空间到底有多大，市面上找不到确切的数据依据，我们不能手捧着不确切的统计数据望文生义。不可否认的是开发商的利润空间一部分是灰色成本，另一部分就是再生产的造血机制。中国的房产发展、城市面貌、社会环境改善至今，首要应该感谢的就是开发商，而不是把房价的黑锅背给他们，特别是合规运营的品牌企业，其次还要感谢金融扶植和政府政策。投资及投机有些是主动性的，为了谋取手中资金的`效益最大化，比如某些炒房团，还有一大部分是积累性的，通过房产的保值增值以满足进一步改善居住条件的需要。没有这些投资或投机，就没有房产品质的逐步改善。新版国八条里仍旧是不牵涉土地出让环节的房价成本降低，而在开发商利润及需求环节方面加大挤出力度，貌似没有找到推高房价的真正抓手，同时在土地出让方面把裁判员和运动员的双重身份都交给了地方政府，这给新国八"默许房价继续上涨，只是不要涨的太快"这样泛善可陈的潜台词也是留了充分的运作空间的。毕竟房地产这个产业链条的牵涉面太广，有些地方触动了甚至会影响到既有经济环境，最有利的政策依据就是这两样：降低需求和开发商利润。
"衣、食、住、行"都是事关民生的基本要素，没有衣服穿、没有饭吃也就甭提住的问题了。我们到处但见嚷嚷房子贵的网民，却不见多少露宿街头的盲流。到底是谁在嚷嚷房子贵，是不是代表民生，这个我看不容易确切界定。"我多想有个家，一个不需要多大的地方"这是民所共求，福利分房平均主义的年代，只要靠年头就可以满足。有个家还想有个宅，有个宅还想有个院，不断地提高居住质量，这也是咱们老百姓不断增长的物质文化需要，我们要改善，我们要到大城市定居，却把我们限了，我们多想换个新居，再换彩电、换汽车，此种条件下买卖个房屋还像做贼一样，当年房子卖不动时勾引我们买，我们尽了锦帛之力，并没有一步到位，房子越来越稀缺了，却限制了我们的改善需求，未免是被扼杀了一部分人性和精神动力、甚至抑制了我们的内需。
其实新国八的产生的压力源头恐怕还不仅仅来自于"房价过高"的呼声。国际环境也希望我们把房价压下来，至少不要涨的过快。虎视眈眈国内房企市场的，海外资本也不在少数。投资人民币不动产的开发建设，既可享受产品利润，又能因人民币升值带来财富增长。中国的老百姓都把钱花到房子、医疗、教育上，中国的消费品市场能剩下多少米来迎合因美元贬值而变得越来越便宜的舶来品?所以声称中国房价过高的国际舆论很可能是为人民币升值的配套打伏笔。
国内的房价到底高不高，见仁见智。我的个人看法是局部有些高，超出了普通人的购房能力，这些城市经济总量可以与房价跳楼后的香港比，还是便宜得多。再看看香港的房地产还有没有泡沫。一个经济上落后的地方，要求他涨也很难涨起来，一个经济发达的城市，一旦降了几个百分比，就有人削尖了脑袋挤进来抢。平均上看，大部分城市的房价还是在合理范围之内，毕竟都还是些刚刚起步的娃娃级城市，民众还在积累中，还在欣欣然成长中，把这些城市与日本东京一度的房地产狂热相提并论提前进行需求方面的限制，未免有些不想看着娃娃长大的嫌疑。没有中心级城市的发展，没有占人口比例多数的农民的转非，农业现代化在生产率上的提高我看不出意义，内需的扩大、结构的调整、产业的转型，我们看不出更普惠意义上的民生的改善。
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