2015县城房地产市场调研报告

发布时间:2017-08-05  编辑:pinda 手机版

   当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。2002年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占GDP的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

  为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:

  房地产市场现状

  (一)房地产市场供给状况

  1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。

  由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。2002年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。

  2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。

  作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从2001年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,2000年为3.32%,2001猛增至13.25%,2002年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

  3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。

  “九五”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,2000年---2002年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。

  近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩,是上年的6倍;2002年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,2001年为10.59亩,2002年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。

  5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。

  受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。

  因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%,2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

  6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。

  近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。

  在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地产市场需求状况

  房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

  近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从2001年开始,预售面积超过了销售面积。2002年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

  在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

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